一、买方准备

确认购房资质
购房资质审核是买家购房的第一步也是重要的一步,指购买、受赠房屋时,相关部门对购房者、受赠者的购房资格进行的审核,以确认申请人是否有购房的资格,防止买方签约后因无资质造成违约风险。

流程步骤
1、门店查询
我公司提供免费为客户进行购房资格的查询,只需携带相关材料到店办理即可
2、自行查询
可以自行到所在地房管局或相关部门的办事大厅,排号到窗户办理查询
3、所需材料
门店查询和自行查询材料基本一致,但不同地区略有不同,一般情况下都需要身份证、户口本、结婚证(已婚)等

确定购房能力
买二手房,除了首付款还需要准备哪些钱?需要注意的是,并不是可用资金都可以作为首付款,还有税费、居间服务费等费用需要考虑。贷款方式、房屋类型、名下房屋套数,对可贷款金额和税费都有影响。

流程步骤
1、贷款、缴税基数确认
贷款额度和缴税计算,是以网签价(成交价)为依据进行计算。网签价(成交价)是在政府网站上合同备案中的成交价格,通常会叫网签价,买卖双方协商达成网签价(成交价)
2、贷款计算
根据个人条件和需求不同,所能够贷款的比例、年限、金额、利率上限也有所不同。可以通过贷款成数、房贷计算等工具,输入个人情况和意向贷款金额进行测算,选择还款时可接受的贷款范围
3、税费计算
一般商品房会征收契税、个税、增值税;政策性住房会额外征收综合地价款、土地出让金等。可以通过缴税查询工具,结合意向购买房屋的情况大致预估税费金额
4、购房能力估算
根据网签价估算出可贷款金额,余下部分需要自筹,同时加上中介费和估算的税费,作为总的首付支出即购房成本,以此作为参考,寻找首付合适的房子

选择意向房屋
如何更高效的选出更适合自己的房屋?这需要根据自身购房需求和购房能力,在一定区域内选定合适的二手房,并进行对比挑选

流程步骤
1、房屋筛选
通过网站上“地图找房”“找小区”等分类在意向区域内浏览房源,可以依靠房屋价格、房型、面积、朝向等标签辅助圈定多套合适房源,更多房子细节问题可咨询经纪人获取
2、实地看房
有多套备选房子后,联系经纪人对房屋进行实地查看,经纪人会准备好几套房源的情况,便于对比参考。外部关注小区周边的配套设施的远近,小区人行道和车道的规划,整体环境的舒适度。内部关注房屋户型结构,墙体是否有裂痕,窗外光线是否有遮挡等
3、意向定房
几套房源中确定了最后的意向购买房屋,可以通过经纪人约房主进行面对面沟通,就成交价、家具家电归属、过户交房等事项达成一致。双方明确房屋交易意向,支付定金,形成法律约束,避免房主反悔

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二、签订合同

购房签约
二手房买卖一旦签约,买卖双方行为即受法律约束,任何一方违约需按合同约定进行赔,付。二手房签约涉及买卖定金协议书、房屋买卖合同、居间服务合同的签订,合同签订后可办理网上签约。

流程步骤
1、购房合同及补充条款
买卖双方确定房屋权属、购房金额、交房及过户时间、付款方式及时间、违约责任及赔偿方式等多方面条款,一些特别需要约定的事项可以在补充条款中进行眀确
2、居间合同
买卖双方和中介公司,签订的居间服务合同,约定了居间服务费用、居间代理费,有的地方还会约定贷款服务费、评估费、过户费等,以及权利义务、违约责任等条款
3、交易流程讲解
经纪人会根据贷款方式,对后续房屋交易的流程进行初步讲解,买卖双方要提前准备相关材料,按时办理后续事项。在合同生成后,可以通过“交易可视化功能 ”随时查询交易办理进度和下一个环节办理事项

网签备案签署合同
在政府网上签约系统,录入合同的条款信息进行备案,以防止假房源、一房多卖等风险,也就是常说的打网签

流程步骤
1、信息提供
提供基本个人信息和证件以及交易房屋的信息,由经纪人和交易服务人员打网签,生成电子网签合同
2、签字确认
经纪人将生成的网签合同递送到买卖双方手中签字确认

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三、资金委托

资金委托,又称第三方监管,是指买房不把房款直接交付给卖方,而是让透明的第三方构监管资金,保证资金安全的交易模式。

流程步骤
1、资金委托
资金委托一般有政府监管、银通监管、理房通监几种方式,安庆地区是由政府部门住建委监管的。按照合同约定的时间,将款项通过刷卡的方式存储到监管账户。

为什么要对房款进行资金监管?
1、对于买方:将房款交给第三方进行监管,完成交易后再将资金打给卖方,规避了卖方恶意骗款、不配合过户等风险,保证交易安全。
2、对于卖方:通过资金监管,打消买方顾虑。同时,也保证了买方有充足的资金确保交易顺利进行,避免买方拖欠尾款。

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四、贷款

房屋评估
评估主要是为房屋确定一个合理的抵押价值,为银行确定房地产抵押贷款额提供参考依据。房屋的评估价影响着贷款额度,银行通过房屋的评估价格确定贷款金额,因而一定要选择银行认可的评估公司。

流程步骤
1、预约评估
经纪人或交易人员会根据卖方的时间,预约评估公司进行上门评估
2、上门评估
根据约定时间,评估公司会有专人上门进行评估,家中有人即可
3、评估报告
评估后大约1周左右会出具评估报告,根据房屋坐落的位置、建成年代、装修、所在层数等因素给出评估值,通常在成交价的80-90%

面签
面签即银行审核买卖双方提交相关材料,并要求买卖双方签署借款合同,便于银行核对贷款人身份的真实性。

流程步骤
1、预约面签
交易人员会提前协调买卖双方、银行客户经理时间,约定面签办理时间和地点
2、面签办理
买卖双方根据约定时间和地点,提前准备好相关材料,到场进行办理。面签签署的文件较多,贷款申请暨面谈记录申请表、贷款用途声明书、个人征信授权书、个人贷款合同等
3、所需材料
根据贷款方式和个人情况不同,一般都需要身份证件、婚姻证明、户口本、银行卡、银行流水、收入证明、征信报告等

批贷
批贷即贷款审批,指银行根据借款人的情况决定是否发放贷款,银行审批同意,会向借款人发送同意贷款批准通知书。

流程步骤
1、材料递交
面签时,银行客户经理会收取贷款审批的相关材料。如果材料不齐全,需要按照要求重新提交,可交给经纪人代为提交,不需要亲自到场办理
2、贷款审批
银行会综合考虑贷款人的负债能力、还款能力、贷款资质、征信情况等,决定是否发放贷款、发放的金额、利率、期限等。一般情况下,月收入要大于贷款月供的两倍。如果批贷不通过,则需要根据情况重新调整贷款方案,或调整贷款银行


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五、缴税

缴税是二手房买卖的重要一环,由经纪公司发起缴税预审,由税务人员审核,预审通过后买卖双方到房屋所在区税务局缴纳相关税费。

流程步骤
1、预约缴税
交易人员会提前协调买卖双方时间,在政府网站上进行缴税号预约。有缴税预审的城市,可以提前将相关材料给到交易人员,进行网上预审,节省窗口实际办理时间
2、缴税办理
买卖双方需要提前准备好相关材料,并明确缴税金额,准备好充足资金。根据约定时间和地点,到场进行办理。缴税办理完成,地税部门会开具契税发票即其他税票,作为完税凭证
3、所需材料
房屋情况不同,各地区要求不同,材料不一。一般都需要身份证件、婚姻证明、户口本、银行卡。卖方还需携带房本、原始购房合同、原始契税票等

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六、过户

过完户领到房产证,房子才真正属于你。根据《物权法》规定,产权变更以不动产登记为准,只有办理完过户手续才算交易初步完成

流程步骤
1、预约过户
交易人员会提前协调买卖双方时间,进行过户预约
2、过户办理
买卖双方需要提前准备好相关材料,根据约定时间和地点,到场进行排号办理。交材料,完成信息填表,领取受理通知书,同时还需要交纳一个产权登记费,各地区不同,需要提前了解
3、所需材料
一般都需要身份证件、婚姻证明、户口本银行卡、房本、原始购房合同、契税票等

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七、放款

房屋抵押
购房人申请贷款购房,在购房人取得房产证后,将于一定期限内设定抵押权,在购房贷款未结清之前,房屋产权证由银行代为保管,这也是银行贷款规避风险的一种手段。抵押登记完成后,银行会发放货款。通俗来讲,抵押登记指携新“房本”和抵押材料到不动产登记中心办理房屋抵押代办手续,保障贷款机构和借款人的利益。

流程步骤
1、抵押材料
过户完成后,新房本要进行抵押,交易人员会将房本递送至银行或公积金部门,出具抵押材料。
2、出具他证
交易人员将抵押材料和新房本递送到住不动产登记相关部门,出具不动产登记证明,就是原来的他项权证,是房屋存在抵押的一种证明,同时会在房本中有所显示。交易人员会将他项权证返还给借款机构(即银行或公积金部门)完成抵押,同时将带有抵押标识的房本下发给买方。

放款
银行审批信息无误后,正式发放房屋贷款。

流程步骤
1、放款
一般完成抵押之后,银行或公积金部门会进行放款操作。多数情况下,银行定期的放款额度是固定的。申请贷款时,刚好遇到银行额度紧张,那么放款时间也会相应延迟。通常在年末,银行放款也普遍较长

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八、房屋交割

房屋验收
房屋验收风险多,需特别注意费用是否结清以及房屋是否有质量问题。若有租户,还需提前通知租户到场。

流程步骤
1、约定时间
通过经纪人或直接和卖方约定具体时间
2、清点设备
根据之前合同约定,清点房屋中家具、家电,确认是否齐全。清点时也要关注是否和最初看房时东西一致,是否有所替换
3、清点费用
包括水、电、燃气、供暖、有线电视费用。清楚记录当前各项设施的余额,要向原房主索要最后一次缴费凭证,保证和余额记录一致
4、交割确认
提前准备交割清单,每验收一项,记录项。所有设备、设施、费用清点完毕,双方签字确认。原房主将房门钥匙、邮箱钥匙水电燃气卡等交接给买方,同时买方将物业保证金退还

户口迁出房屋交割
房屋交割需特别注意户口迁出问题,有就学、落户需求的可在房屋验收时约定好户口迁出时间及违约责任

流程步骤
1、迁出办理
到户口所在地派出所进行迁出办理,买方可以携带身份证和房本到派出所进行户口核实

物业更名房屋交割
房屋、户口交接完成,需到小区物业进行更名,完成全部房屋交割

流程步骤
1、更名办理
携带身份证件,新房本,到小区物业所在地进行物业更名,如果有相关车位的交易,也要一同办理更名。同时会根据更名时间,结清物业费

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九、签约后

提前还款
提前还款合适吗?流程是什么?提前和贷款银行沟通,了解、确定提前还款时间,到了还款日结清剩余贷款即可,等待银行的解押材料,拿到解押材料后,办理解押手续。

流程步骤
1、提前还款办理
多数银行需要提前进行预约,根据各银行求不同,通过柜台预约或者电话预行进行办理。等额本金贷款方式还到1/3了,或者等额本息贷款方式还1/2了,不建议提前还款,因为大息已经还清,提前还款并不能省下利息。

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